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社科院预言2017年房价上升不超1% ,你怎么看?

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文/小白读财经(ID:veekn365)

5月9日,社科院发布《房地产蓝皮书:中国房地产发展报告(2017)》,对2017年中国楼市做了分析和预测,现在小白挑几个和咱们老百姓关心的话题分享一下!

一、社科院认为,2016年中国的房价上涨了10%?

2016年中国楼市热火朝天,小白对2016年房价仅上涨10%并不大认同。去年年底的时候小白曾对2016年中国1-11月的房价进行分析,下面是分析的结果。

1-11月全国百城房价以及一线城市房价图,数据来源:房天下

请点击此处输入图片描述


从表中可以看出,2016年中国的房子均价上涨了17.34%,远高于社科院10%的数据,尤其是上海、深圳等房价上涨的龙头城市涨幅超过20%,虽然12月份受限购、限贷新政影响房价有微幅调整,但是变化不是很大!

而社科院2016年房价10%上涨更像是以美元计价下中国房价的涨幅!

怎么理解?

2016年人民币贬值了6.47%,意味着原来只有100美元才能买到的中国商品,现在只用93.53元左右。也就是说人民币贬值后,中国国内的资产价格相对于美元是下跌的!而中国国内的资产价格是包含房价的。

美元计价下2016年中国房价的涨幅需要剔除人民币贬值因素后才是最终结果,即美元计价涨幅≈人民币计价涨幅-人民币贬值幅度。

如下表,剔除2016年1-11月人民币贬值6.47%的幅度后,真实的房价上涨应该是10.21%。


此外,即使是按照社科院说的2016年中国房价上涨10%,这样的幅度已经不低了!对于买房人来说足以秒杀其他理财产品。

举个栗子:

100万的房子,首付是30万,贷款70万,杠杆率是70万÷30=2.33倍;意味着如果房价年上涨10%,在不算房贷成本的情况下收益就是10÷30=33.33%

二、社科院王业强认为:天津、郑州、武汉、重庆、成都、西安可能是未来的机会,小伙伴们怎么看?

他们的理由如下:

1、具有产业和人口支撑同时受益于城市群的发展,比如天津、郑州、武汉等城市有很大的潜力。

2、房价相对较低,有些城市房价发展有望进入一个新阶段,比如重庆、成都、西安。

小白对这个观点基本认同,我们都知道判断一个城市房价的潜力,短期看政策(调控)、中期看土地、长期看人口、资金。

小白在这里计算的人口,不同于官方公布的常住人口和户籍人口的增减,“常住人口”由于人员流动比较大,各地统计方式不一,往往会产生很大的误差,小白在这里统计人口采用的是各地在校小学生人数,这是教育部分公布的,按“人头”来算,所以十分客观。

与此同时,小白计算的资金,也不同于官方公布的GDP总量,你仔细看就知道了,2015年全国31个省市区GDP总和达到了724825.7亿元,而国家统计局公布的全国GDP总量也才68.91万亿元,误差有多大,不用说了吧!

小白计算的资金一般是采用各地公布的“金融本外币存款余额”,所谓金融本外币存款余额指是说当地所有人在银行里一共存款的钱,包括外币。这个数据由央行系统公布,核算方法一致,所以非常客观。

那么这些城市人口以及资金情况到底是怎样呢?


人口和资金增长较快的是武汉,相比2013年资金增长了48.81%,远高于全国的45.19%,人口增长了18.69%,具有资金和人口双重优势,武汉是全国重要的科教基地、工业基地、综合交通枢纽,第三批自贸区试验地,中部六省唯一的副省级市未来长线看好。

重庆房价长期低估,未来政策松动补涨的空间很大。郑州是全国人口大省河南的省会城市,坐拥人口红利,未来有可能成为国家中心城市。成都、西安坐落西部,国家需要在西部建立经济中心辐射西部也看好。

三、社科院说2017年房价上升不超过1% ,小伙伴们怎么看?

住建部已经说了北京、上海、广州、深圳、天津、南京、苏州、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、济南、无锡、福州、成都等16个重点城市与去年十月份相比,环比不能上涨,如果没有意外调控期内这些城市房价如果上涨,很容易会再次加码调控。

调控期里一般房价很难上涨,下面是深圳调控后房价走势图,可以看出调控期内房价一般是调整或者下跌,但是一旦放开会立马上涨。


按照历史的规律,调控期一般是3年,从2016年9月算起,起码要到2019年才结束。不过这次情况不同,小白担心的是2017年经济增长压力非常大,比如最新的PMI数据是50.3%,PMI是衡量经济好坏的先行指标,如果低于50就属于枯萎期了,经济不好的时候房地产都会出来充当拯救经济的重任,比如:

1、1998年东南亚经济危机后,经济需要复苏,国家取消福利分房制度,房地产开始市场化,过后房价大涨;

2、2003年非典,房地产全面市场化,此后房价大涨。

3、2008年国际金融危机,后来国家出台扶持房地产政策,原本进行调整的房价又开始暴涨。

而这一次呢,会重演么?

四、社科院说要建立房地产健康发展的长效机制,有必要吗?

这一点,小白完全赞同,所谓长效机制最主要的是保持政策的连续性,避免涨得太凶了就调一下,涨得慢了又开始放开,这就需要从立法、税费等层面进行改革。

现在市场预期中的长效机制主要是两个:

1、房地产税:房地产税的征收比较麻烦,因为根据房地产税的定义,它是对房屋和土地征收的一种税,但是我国的宪法规定,土地属于国家所有,如果征税就意味着国家对国家征税,从法理上说不通,所以如果要征税,需要从立法等大层面去改变,非常麻烦。

如果征收房地税对控制房价是有帮助的,因为房地产税是对持有房子环节征收的一种税,意味着房子越多的人,承担越高额的成本,这样大量闲置的房子就会被腾出。

2、限购、限贷:近期有央媒说,限购限售限贷或成中国大城市楼市新长效机制,如果这样对于想在一线城市定居没有买房的人甚好,特大城市坐拥资源、就业、社会福利等各种优势,房价长线上涨是必然,这里房子就是一种畅销品,人人都想拥有,但总是不够用,如果长期的限购、限贷就类似于有条件的按“人头分房”,这是对非富裕阶段是有帮助的。

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文章来源:九个头条网
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