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王健林、潘石屹疯狂变卖资产,不想做地产商了!背后隐藏了什么秘密?

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王健林、潘石屹疯狂变卖资产,不想做地产商了!背后隐藏了什么秘密?

最近,王健林又干了件大事儿!一下子就把万达的十三个文旅项目91%的股权和万达的76个酒店项目转手卖给了孙宏斌的融创中国,共收资金仅631.7亿元。其中,十三个文旅项目91%的股权作价295.75亿元,76个万达酒店作价335.95亿元。

王健林、潘石屹疯狂变卖资产,不想做地产商了!背后隐藏了什么秘密?

作价295.75亿卖掉95%股权的13个文旅项目,各个基本都是几百亿的规模,重金投入。具体项目包括:

王健林、潘石屹疯狂变卖资产,不想做地产商了!背后隐藏了什么秘密?

▲图片来源:每日经济新闻

而王健林本人也多次对这些项目表态,十分重视。他曾扬言:“迪士尼不信中国有万达,实在不应该来大陆。因为我们有一个战略就是好虎架不住群狼,上海只有一个迪士尼,万达在全国其他地方,开了15到20个。”其中,宣布将投资500亿元建设广州万达旅游城对标香港迪士尼,无锡的项目对标上海迪士尼。

这些项目都是万达竞争迪士尼的“武器”啊!王健林怎么就舍得降价大甩卖?

潘石屹也在卖卖卖

其实近期不仅王健林在卖卖卖,他的同行潘石屹近来也在卖卖卖!

6月26日,潘石屹的SOHO中国以35.73亿元出卖了上海虹口SOHO。7月4日,SOHO中国又宣布整售北京光华路SOHO和凌空SOHO两个项目。其中被整售的北京光华路SOHO还是SOHO中国的核心物业,且原本不在计划出售名单中。

这是近期卖项目的情况。赢商网还整理了近三年来SOHO中国出售项目的情况:

2014年2月,SOHO中国将上海SOHO静安广场和SOHO海伦广场以52.32亿元出售给金融街控股;

2014年9月,SOHO中国又宣布将上海凌空SOHO的一部分以30.5亿元出售给携程网;

2016年7月,SOHO中国又将上海世纪广场以32.22亿元出售给国华人寿保险;

近期出售的3个SOHO项目,再加上前三年出售的3个SOHO项目,SOHO中国在三年里共出售了6个项目!

为什么两个地产大佬都在卖卖卖?是不想再做地产商了吗?

王健林:多次表示“不再做地产商”

据财新网报道,对于这次甩手卖项目、卖酒店,王健林是这么说的:“其实万达商业的负债并不算高,通过这次资产转让,万达商业负债率将大幅下降,这次回收资金全部用于还贷,万达商业计划今年内,清偿绝大部分银行贷款。”他预计,这次交易完成两年后,万达商业租金等收入将超过地产收入。

另据万达内部人士透露,卖掉这些资产,进一步轻资产化,或还有助于万达商业尽快回归A股市场。万达商业不希望被划入房地产板块,因目前房地产公司IPO发行几乎处于停滞状态。万达商业IPO的审核状态为“已反馈”。

万达集团从两年前开始提出转型,万达集团董事长王健林多次表示“不再做地产商”的想法,虽然现在地产收入仍远高于公司其他各业务板块。

王健林不想再做地产商,那他想做啥?

王健林向财新网透露,万达集团战略会这样调整:首先是全力发展创新型、轻资产业务,如影视、体育、旅游、儿童娱乐、大健康、网络、金融等。王健林称,所有这些业务板块,除网络明年才能整体盈利外,其他板块都有利润。其次,万达集团也将大幅减债,计划三年左右清偿集团层面金融机构债务。

所谓轻资产业务,如轻资产类万达广场,内部是这样划分的:投资类万达广场,即投资者“拿钱下订单”,万达负责找地、建设、招商和运营。而在合作类万达广场模式中,投资者出地又出钱,万达出品牌,负责设计、建设、招商、运营,净租金七三分成,投资者占七成,万达占三成。

据其半年工作报告披露,今年上半年,万达广场以轻资产方式拓展了26个,新开业的万达广场有9个,占比达四分之三。王健林预计,今后每年轻资产万达广场在40至50个左右。

潘石屹:外滩和望京SOHO在,我就还是一个开发商

卖掉这么多SOHO项目的潘石屹在接受《每日经济新闻》采访时称,“从我心里面来说,永远不能够销售的,一个是外滩SOHO,一个是望京SOHO。外滩SOHO位置太重要了,望京SOHO太漂亮了,我很喜欢。”只要两个项目在,潘石屹说,他自己就还是一个开发商。

而至于为什么出售多个SOHO中国项目,潘石屹是这么说的:“SOHO自从决定销售物业以来,一直秉持做生意最基础的原则,就是低价买入、高价售出。现在的资产价格相当高起,所以我们会处置一些资产。”

他还解释说,衡量商业物业价值的标准只有一个,就是租金回报率。当然,这也与国家利率有很大关系。例如美国,在利率非常低的情况下,一般商业物业的投资回报率是5%,特别好的项目大概能达到4.7%或4.5%。租金回报率越低,售价就会越高。而在中国,净租金回报率仅有2.7%左右,同时利率比美国高出好几倍。因此,潘石屹觉得这个时候是出售物业比较恰当的时机。

不再专注拿地建新项目的SOHO中国,把大部分精力放在了发展SOHO 3Q项目上。潘石屹就曾在媒体面前表示,出售SOHO项目的回笼资金,将大部分用在SOHO 3Q项目上。

SOHO 3Q是SOHO中国推出的一个移动共享办公产品,里面聚集了大量初创型公司。而与孵化器不同的是,SOHO 3Q只做办公平台,不会涉及投资创业企业。

据SOHO中国方面透露,目前SOHO 3Q已成为北京、上海、广州、深圳拥有17个中心,下一步还将进军二线城市,他们看好二线城市的发展势头。

为什么王健林们不想再做地产商?

眼下,钱正越来越值钱,高负债的地产商这两年日子不好过。

据彭博社2016年发布的报道称:中国地产商2017年的日子不好过,偿债金额创纪录高点,2017年有173亿美元的债券到期,2018年有279亿美元的债券到期。

对于中国高杠杆的房地产开发商而言,2017年可能会是借贷盛宴后终于要尝到苦果的时候。

监管单位已切断主要融资来源,上海证交所10月提高地产商发债的门槛。此后,地产商就没有在上海证交所发债。据彭博汇整的数据,过去两年来,通过上海证交所的发债量佔国内发债40%左右。而上述限制举措恰逢最差时机,因为地产行业明年有173亿美元的债券到期,创纪录高点,2018年还有279亿美元的债券到期。

中国政府对于限制发债小心行事,一方面设法温和抑制不动产泡沫,一方面要避免造成房地产业广泛的冲击。据彭博行业研究估计,地产商佔中国经济的比重多达20%。房地产业也受到融资成本普遍增加的威胁。在全球债券回落以及央行紧缩杠杆之际,国内公司债AAA评级的收益率溢价来到2015年7月以来最大。

NN Investment Partners指出,小型地产商将受创最深,而大型地产商仍有能力在上海证交所发债。

“整体来说,2017年融资环境会越来越艰困,”NN Investment驻新加坡资深信贷分析师Clement Chong说。“只有体质强的地产商可以在境内发债,但受到很多条件制约。小型地产商被迫到境外市场发债,前提是得到监管单位批准。

——Bloomberg 2016-12-12

而据北京师范大学金融研究中心主任钟伟撰文称,随着中国经济增速的放缓,以及全球央行重新回归常态化轨道,我们有可能迎来一个钱越来越值钱的时期。这就意味着借钱的成本更高了。高负债的地产商,今后的日子的确没那么好过了。


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文章来源:九个头条网
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