放大纽约市的Flex办公场景

随着 不可避免地影响整个房地产行业，公共工作模式似乎是最不可能实现的模式之一。在初期，社交距离似乎使共享工作分崩离析，而整个灵活办公部门的未来都陷入了不确定性之中。

但随着尘埃落定，重返办公室开始变得迫在眉睫，对灵活空间和租赁条款的兴趣再次开始流行。据 The Instant Group 称，现在全国对敏捷空间的整体兴趣远高于前的水平。“与 2020 年 2 月相比，我们目前看到客户在我们平台上的活动增加了 70% 以上，”该公司美洲地区首席执行官乔布雷迪告诉Commercial Property Executive。

纽约市是最大的写字楼市场，在全球健康危机期间遭受重创，目前仍在努力进入复苏阶段。与 2019 年相比，2020 年大苹果对灵活办公空间的需求下降了 14%。虽然去年全国灵活办公空间的平均办公桌费率下降了 8%，但纽约的下降幅度更大，全市下降了 15%。难怪开发商在整个 2020 年都在收缩该市的灵活办公供应。“从供应的角度来看，市场现在看起来已经稳定，我们开始看到增长的回报，”布雷迪说。

顶级供应商

与 2020 年同期相比，Instant Group 今年第一季度的纽约查询量增加了 15% 以上。 随着销售周期的延长，这些数字难以支持明确的方向，但布雷迪很乐观关于最终结果：“所有指标都表明市场不仅会反弹，而且会超过前的水平。”

根据 Instant Group 的一份报告，IWG(前身为雷格斯)仍然以 15% 的总体份额主导着敏捷劳动力市场。WeWork 仍然位居第二，但其市场份额从 2020 年第一季度的 6% 缩减至今年的 4.5%。为了在 2021 年底实现盈利，该公司一直在缩减足迹。

据 Instant 称，Knotel 和 Breather 大幅减少了他们在纽约市的产品规模，从而使 Bond Collective 和 The Yard 等供应商获得了市场份额。WeWork 继续成为该行业的主导力量，拥有超过 13% 的市场份额。小型供应商受 危机的影响最大，尤其是在其第一阶段，但它们今天仍占市场的 75%。

另一方面，Industrious 是期间扩张的主要参与者之一，上升到大苹果的前列，并使纽约市成为公司最大的市场。

进入扩展模式

Industrious 的商业模式不是基于传统的长期租赁，而是以与业主的轻资产合作协议为基础，占敏捷空间提供商投资组合的 80% 以上。Industrious 总裁兼联合创始人贾斯汀·斯图尔特 (Justin Stewart) 告诉CPE，这种模式使该公司在过去一年中继续扩大其足迹，而业内其他人则在收缩。

预计当企业和个人摆脱时对灵活办公室的需求会不断增长，Industrious 扩大了其在关键市场的足迹，随着敏捷市场满足新一波需求，供应商的赌注似乎已经发挥作用。

随着城市和公司按照分阶段复工的方式逐步重新开放，租户开始扩大他们的联合办公空间。“我们的许多成员都回到了增长模式，并开始从一个较小的办公室变成多个办公室，或者在我们的位置占据更大的空间。看到这真是令人兴奋，”斯图尔特说。

混合工作一直是该镇的话题，但尚不清楚从长远来看是否以及如何实施该模型。在谈到新的工作方式时，斯图尔特提到了公司已经看到的一种转变，从自上而下的方法到自下而上的方法——公司为员工提供机会来决定他们在何时何地最好地工作。

今年早些时候，世邦魏理仕宣布将以 2 亿美元现金收购 Industrious 35% 的股份，并计划在未来几周内再购买 5% 的股份。通过这笔交易，世邦魏理仕将其自己的灵活办公平台Hana 整合到公司中，包括其英国办事处。

此次合并不仅为 Industrious 建立了国际影响力，而且扩大了其在达拉斯、费城、加利福尼亚和纽约等主要市场的影响力。Hana 于2021 年 5 月在Silverstein Properties 的 3 世贸中心开设了占地 85,000 平方英尺的两层空间。对于 Industrious 来说，这个空间意味着扩展到曼哈顿下城的金融区。

这家灵活办公室供应商并没有放慢其在纽约市的扩张步伐。Industrious 计划今年开设三个新空间：一个在翠贝卡，两个在曼哈顿中城 135 W. 50th St. 和 Vornado Realty Trust 的新 PENN 1 塔楼。

业务中的新参与者

越来越多的房东和外部参与者正在这个敏捷的房地产中心获得他们的业务份额。数据显示，80% 的公司计划使用弹性空间作为其未来战略的一部分，据斯图尔特称，大致相同的百分比会倾向于拥有自己的灵活工作空间的物业。

不可否认，市场一直在多元化：铁狮门推出了自己的弹性办公平台，世邦魏理仕创立了 Hana，Newmark 接管了 Knotel。纽约市最大的写字楼业主 SL Green Realty Corp. 也在其著名的靠近中央车站的范德比尔特一号摩天大楼中推出了自己的灵活办公平台 Altus Suites。

据 SL Green 执行副总裁兼租赁和房地产主管史蒂文·杜雷尔斯 (Steven Durels) 称，该公司在的最初浪潮之后制定了这一概念。由于曼哈顿的新建筑中可供较小租户入住的套房很少，因此该公司决定将 One Vanderbilt 的整个 54 层专用于 Altus Suites。占用此空间的较小租户将可以使用大楼内 30,000 平方英尺的舒适楼层，而无需长期投入。

“我们对One Vanderbilt 的小型办公空间提出了很多要求，我们预计家族办公室、私募股权公司、对冲基金和需要纽约办事处的国际公司等高净值租户的需求强劲，”Durels 告诉 CPE。

Instant Group 也抓住了这一增长趋势，因为该公司积极与许多业主合作，以帮助他们轻松过渡到灵活办公市场并开发他们的产品。房东主要可以采用两条路线将敏捷工作空间引入他们的产品中。他们可以创建自己的品牌，也可以与历史悠久的供应商合作。

“随着房东希望更接近他们的租户并从他们的资产中获得额外价值，我们认为这个市场领域将成为敏捷工作空间行业下一阶段发展的推动力，”布雷迪评论道。

探索郊区

据 Instant 称，随着促使人们从密集的城市核心区迁移到更安静的郊区环境，并且员工对工作地点有了更多控制权，因此威彻斯特县、康涅狄格州和新泽西州等地区的需求猛增。供应必须跟上，因为该地区 86% 的敏捷空间仍位于纽约市内。

与 2019 年相比，去年对纽约州新罗谢尔灵活办公室的需求增长了 250%，而纽约州哈里森镇(距离市中心有 27 分钟火车通勤路程)的兴趣增长了 200%。

当被问及曼哈顿的逐步重新开放将如何影响未来的郊区共享办公时，布雷迪评论道：“我们相信，随着这些空间的发展以满足对更多协作空间、会议室和增加设施以吸引员工的需求，这些影响将体现在中心办公室在现场时。测试将是关键，因为工作已经从你去的地方转移到你要做的事情上，而不管地点如何。”

尽管 Industrious 在纽约市的业务集中在曼哈顿，但该公司在布鲁克林和新泽西拥有三个办公空间，并希望在郊区进一步扩张。“我们绝对看到郊区需要像我们这样的灵活办公空间。我们正在Westchester、Stamford、Northern New Jersey等一环郊区探索机会，并期待很快分享更多关于这些的机会，”Stewart总结道。

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