13万亿元！2022年房地产销售规模退回5年前

原标题：13万亿元！2022年房地产销售规模退回5年前

在国内外形势更趋复杂严峻和不确定的2022年，我国经济增长和房地产发展交出了怎样的答卷，1月17日国家统计局对数据作出公布。

数据显示，2022年商品房销售面积13.58亿平方米，同比下降24.3％；商品房销售额13.33万亿元，同比下降26.7％。全国商品住宅均价为10185元/平方米，同比下降2％。

房地产业规模退回到5年前。回望2017年，商品房销售面积16.9亿平方米，商品房销售额13.37万亿元，首次突破13万亿元。

2022年，全国房地产开发投资额同比下滑10％，跌入两位数负增长区间；全国房企土地购置面积同比下滑53.4％，若剔除地方城投平台托底拿地现象，真实的房企拿地数据可能会更加悲观。

地产拖累下，经济顶住了下滑压力。国家统计局数据显示，2022年国内生产总值超121万亿元，同比增长3％；4个季度经济增速分别为4.8％、0.4％、3.9％和2.9％。

“2022年国民经济顶住压力迈上新台阶，也要看到经济恢复基础仍不牢固。下阶段，着力稳增长、稳就业、稳物价，推动经济运行整体好转，努力实现质的有效提升和量的合理增长。”国家统计局在报告中称。

“在超预期冲击下，经济实现3％增长是很不容易的。”十三届全国政协经济委员会副主任、国务院发展研究中心原党组书记马建堂表示。他预计，2023年经济一定会整体好转，能够实现5％左右甚至更高增速，在国民经济中占有重要分量的房地产行业在2023年会企稳回暖。

住房销售全面下滑 楼市压力超前

2022年，对于所有地产人而言都是非常艰难的一年。最直观的表现是，除待售面积以外的房地产所有指标，都走出了下滑曲线。

据国家统计局数据，2022年全年全国房地产开发投资13.29万亿元，同比下降10％，刷新2020年3月以来最低累计增速。其中，12月单月，房地产开发投资增速下滑至-12.2％；2021年全年这一增速为4.4％。

“上一次楼市开发投资承压还是在2015年去库存时期，但彼时开发投资仍旧增长1％，可见2022年楼市压力是史无前例的。”广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，拖累房地产开发投资的直接原因是前端的土地出让和新开工面积，土地购置费和建筑工程合计占据开发投资70％左右的份额。

2022年，全国房企土地购置面积同比下滑53.4％；房屋新开工面积12.06亿平方米，同比下降39.4％，都创下年度最大跌幅。

房企资金端压力并未好转，且到位资金跌幅还在扩大。2022年1月~12月，房地产开发企业到位资金14.9万亿元，同比下降25.9％，跌幅比1月~11月扩大0.2个百分点。

其中，国内贷款1.74万亿元，同比下降25.4％，跌幅收窄1.5个百分点，显示出近期金融端纾困取得一定效果；自筹资金5.29万亿元，同比下降19.1％，跌幅扩大，显示出市场对地产风险担忧，占大多数比重的民营房企筹资依然艰难；定金及预收款4.93万亿元，同比下降33.3％；个人按揭贷款2.38万亿元，同比下降26.5％，跌幅比2022年1~11月扩大0.3个百分点，居民加杠杆买房动力仍在下降。

央行数据亦显示，2022年12月居民户中长期贷款新增仅1865亿元，同比少增约1700亿元，是拖累信贷的主要分项。从全年角度来看，居民部门中长期贷款同比少增约3.2万亿元，居民部门新增信贷确有增长乏力的现象。

居民部门中长期贷款主要由房地产个人按揭贷构成，这种少增反映了房地产市场需求依然偏弱的情况。

据央行调查，城镇储户未来3个月预计增加购房支出占比下降至16.1％，为2016年三季度以来新低，再考虑到房价仍在下行，“买涨不买跌”心理因素仍占上风，预计2023年居民部门加杠杆力度仍然有限。

销售压力伴随了2022年全年。2022年，商品房销售面积13.58亿平方米，同比下降24.3％；商品房销售额13.33万亿元，同比下降26.7％，其中住宅销售额下降28.3％。2022年，房地产销售额千亿元阵营只剩下20家房企，2021年千亿元房企还高达43家。

招商证券宏观首席分析师张静静认为，当前购房需求低迷，既与人口等长期因素和疫情等中短期因素有关，也与居民信心有关，主要体现在对房企项目交付风险的担忧，因此，保主体、保项目也同时有利于保需求。

2022年12月份，国房景气指数降至94.35；2021年12月这一指标是100.28。唯一增长的指标是待售面积，2022年末，商品房待售面积5.64亿平方米，同比增长10.5％。其中，住宅待售面积增长18.4％。

2023年房地产复苏可期

在房地产持续下行态势中，一些触底迹象开始浮现。2022年12月单月，商品房销售面积同比下滑31.5％，降幅较11月收窄1.8个百分点；商品房销售额同比下滑27.7％，降幅亦较11月份收窄4.5个百分点。

一线城市新房价格也在连跌3个月后有了止跌迹象。2022年12月份，一线城市新房价格环比变动由11月下降0.2％转为持平；同比则上涨2.5％，涨幅与11月相同。

更重要的是，2022年末以来，房地产政策支持力度明显加大，房地产业再次迎来了历史上最好的政策环境。

国务院副刘鹤重申：“房地产是国民经济的支柱产业。对于2023年中国经济实现整体性好转，我们极有信心。”

2022年末召开的中央经济工作会议为2023年房地产政策指明了方向，提出要“确保房地产市场平稳发展”。

1月10日，央行和银保监会联合召开主要银行信贷工作座谈会，提出要开展“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四项行动，综合施策改善优质房企经营性和融资性现金流，引导优质房企资产负债表回归安全区间。这代表了监管层对于防范、化解房企风险的新态度。

“以更大力度精准支持刚性和改善性住房需求，提升市场信心。”住建部住房工作会议指出。

李宇嘉认为，当下关键是稳定房价，房价不稳不仅居民不愿意买房，金融机构也不愿意介入，不愿意参与收并购、纾困，房企资金链也难以好转。今年上半年，处于疫后休养生息、修复预期、稳定基本面时期，预计房地产量价还将继续下跌，但在2022年低基数基础上跌幅或许收窄；下半年，房地产量价和预期将逐步企稳。

中国民生银行首席经济学家温彬表示，展望2023年，随着各项融资渠道重新开闸，优质房企将重获生机，整个行业可能会迎来一波重组并购潮，行业风险有望进一步缓释。从需求端看，涉及“四限”、首付比例、二套认定等增量政策有望进一步出台，存量首套高利率按揭贷款利率也有望适度下调，以此来减轻还贷压力。随着政策效力持续释放，房地产市场有望于2023年上半年触底反弹，房地产开发投资增速将收窄至-3％，房地产将从经济增长拖累因素重新转为稳定因素。

来源：中国房地产报

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