中海商业“狂飙”：经营11年营收刚跨过50亿门槛，3年欲新增21个商业综合体

原标题：中海商业“狂飙”：经营11年营收刚跨过50亿门槛，3年欲新增21个商业综合体

【编者按】消费复苏，科技、互联网浪潮迭起，引发商业地产模式深层次变革。与此同时，存量时代市场竞争加剧，轻资产优势凸显，新时代竞争法则亦在发生改变。

从盘活存量到提振消费，如何通过精细化运营提升资产质量？政策端对商业地产公募REITs的鼓励与开闸，又将如何重塑商业不动产领域新格局？

搜狐财经、搜狐地产、焦点财经推出《商业地产幸存者法则》系列策划报道，挖掘商业地产企业经营管理方法论，透视行业发展趋势及价值。本期为11期，解读中海商业。

出品 | 搜狐地产&焦点财经

作者 | 王迪

编辑 | 吴亚

在北京，中海地产的住宅产品绝对排在前列。但是，就商业产品打造而言，面对北京龙湖、大悦城、太古地产等企业的竞争，中海商业地产品牌效应略显下位。

这一定程度上，反映了中海地产商业在业内中的地位。购物中心品牌效应并不明显，而写字楼业务是其王牌业务。

有“利润王”之称的中海地产，曾是房企们学习的标杆。去年，房地产行业下行，利润王中海地产归母净利跌幅创20年之最。当住宅行业利润被摊薄，中海地产的选择是加快商业布局，以寻找“第二增长曲线”。

具体反映在，为提升盈利能力，中海地产加快了商业板块架构调整，以北京、上海、广佛、成都四大区域商管公司分别管理北方、华东、南方和中西部地区，从而达到较强的商管带动疲软项目和公司的目的。

“国央企的优势是拥有好地段，做得精，资金实力强。但短期扩张太快，资金承压会是很大考验。”某位谙熟商业地产操作逻辑的业内人士对搜狐财经表示。

2022年商业整体出租率为87%，一线城市收入占比为51%

在经营时间上，中海商业比万科商业略短3年。

当2022年万科商业营收达到87.2亿元时，中海商业营收仅为52.6亿元。此外，华润置业、新城控股越过百亿门槛，龙湖亦是接近百亿。中海商业直接被甩在了后边。

根据2022年中海地产营业收入1803.2亿元，同比增长1.8%，提出期内减租影响后实际增长6.9%。如此计算，中海商业的营收贡献度仅为2.9%。

即便是中海商业在整体集团业务存在感不强，中海商业以自身差异化打法占有一席之地。

根据中海商业管理层的公开阐述，中海商业的优势是：写字楼+购物中心双核驱动，再加上酒店、长租公寓和产业园物流园等业务形成生态围合。

得益于央企的特殊优势，在深耕住宅开发时，中海地产能够拿到优质地块，中海商业亦能发挥写字楼加商业运营优势，让办公和商业相辅相成，互相补充。此外，保持住宅和配套商业也能协同化发展，使得商业项目持续性发展。

2022年，中海商业共管理67栋写字楼，面积达430万㎡，年度经营收入为34.2亿元，其中一线城市收入占比为51%。

年报显示，2022年末，中海商业熟期项目出租率为93.2%，商业项目整体出租率为87%，与龙湖商场93.9%的整体出租率略有差距。2022年，中海商业新签约面积为84万㎡，同比增长12%。

在写字楼方面，2022年，中海商业旗下的购物中心收入同比增8.5%，5年复合增长率为21.5%。在营购物中心25个，管理面积为230万平方米，新开购物中心6个，平均开业率为91%。

此外，在长租及酒店层面，2022年中海商业长租公寓布局13个城市，总拓展30+个项目，新增开业面积8.4万㎡，开业1年以上项目出租率达94.7%。2022年，中海商业的酒店经营收入增长4%，6个新项目顺利启幕。

2022年新签约面积增12%，环宇商业祭出3年自持商业物业计划

近年来，中海商业加紧了城市扩张的步伐。2022年，中海环宇商业官宣近3年的自持商业物业入市计划：预计在近3年新增21个商业综合体，新增建筑面积231万平方米，布局在上海、天津、成都、武汉、苏州、济南等城市。

根据年报显示，2022年，中海商业新签约面积为84万㎡，同比增长12%。

就中海商业布局来看，早在2011年，当其他房企还在住宅领域“捞金”的时候，中海就曾首次对外发布其商业地产发展线路。

就环宇商业来看，其为中海地产旗下集中的商业资产开发管理平台。2022年上半年，中海地产在商业方面新增北京金安环宇荟、广州亚运城广场在内的2个购物中心。据中海官方口径，2022年下半年投入运营的项目有十个。

自2013年开出首个环宇商业项目，经过多年的发展，中海商业已经形成四大商业产品线——环宇城、环宇荟、环宇坊和富华里。产品线方面，形成了环宇城、环宇荟、环宇坊、环宇天地、富华里五种不同类型和定位的商业产品线。

“未来2-3年环宇商业将进入筹开商业入市密集期。以接下来即将入市的天津环宇城、上海环宇城MAX项目为例，同步亦能感受到中海环宇商业为各个城市项目赋予的个性能量。”

“中海地产这两年拿的很多综合体要完工了。全国一下数十个项目投入运营，这意味着有数百亿资金沉淀。继中海环宇城应该会有金融方面的安排，解决资金压力。”某位业内资深人士对搜狐财经表示。

事实上，2012年，中海地产商业发展有限公司成立，中海开始对商业地产进行公司化体系化的运作。目前，中海已形成除环宇商业之外，中海商务、星级酒店等多条产品线。

作为央企，中海商业形成了以写字楼为核心，具备购物中心、长租公寓、酒店、文化场馆在内的完备产业结构。塑造商业生态圈，在城市更新、区域综合开发和旅游度假产业三大领域。

在城市选择方面，中海商业重点关注一线城市及新一线城市的核心商圈，以资产管理逻辑为导引，轻重并举，加大高质量资产规模布局。

据悉，中海环宇商业目前在营购物中心26座，建设及规划中的购物中心达17座，管理规模超 400万㎡。

据了解，今年，中海环宇商业北部区将加快布局，重点推进天津中海环宇城项目入市 及北京、山西环宇系项目筹备。

就写字楼来看，作为国内最大单一业权写字楼发展与运营商，中海商业拥有67栋甲级写字楼(含轻资产11栋)，运营总建筑面积430万平方米；在伦敦金融城，持有并运营四座百年标杆性商厦；参与国家标准《商务楼宇等级划分要求》编制。

“写字楼基本上是单一业权最多的，地段好、产品好、租户的质量也非常好。从生态的角度，放大地块价值和客群综合价值。比如，我们北京、上海、成都写字楼下的环宇荟，就是写字楼和商业两个飞轮彼此赋能，我们理解是做‘宽’。”针对商业产品的层层打通，中海商业管理层如此表示。

因为中海地产写字楼具有标杆作用，亦有业内人士指出，中海更应在周边写字楼的资产盘活上加大功夫，让配套商业日益精进，同时用资产盘活的资金进行抄底性的大宗购物中心的资产并购，做辐射整个城市的大型商业。

此外，在北京、上海、深圳、杭州等地投资运营环宇城、环宇荟、环宇坊、富华里等25家综合性购物中心，凯骊、国泰、汤泉等15家星级酒店，海堂、友里品牌长租公寓，运营管理规模超40万平方米的物流产业园。

轻资产管理规模占比12%，已有14个轻资产项目

因为写字楼、购物中心等重资产商业项目需要投资资金支持，而项目投入需要大量资金沉淀，如何将运营管理、实际收益、资产运作以及市场影响力做到多点平衡共赢，是中海商业正在考虑的事情。

中海地产正通过加速轻资产布局提升项目效率，减少成本投入。

在轻资产方面，除了去年打造公园式文化商业标杆—— 成都铁象寺水街项目，中海商业还与中国铁建签约，宣布共同打造南沙10万㎡购物中心，环宇商业以轻资产方式落子广州。

2022年年报显示，中海商业坚持深耕核心城市，轻资产管理规模占比为12%。2022年，中海商业获取4个优质轻资产项目，分别为上海世博CK大厦、深圳星通大厦、广州中国铁建南沙环宇城、太原中海商务中心。

“截至目前，中海轻资产项目共14个，近期还有几个轻资产项目正在推进。”某位中海地产人士向搜狐财经透露。

事实上，加速轻资产项目推进速度，也与中海地产目前面临的压力有关。

年报显示，2022年，中海地产毛利润同比下降33%至383.94亿，毛利率下降2.25%至21.29%；净利润同比下降43%至245.56亿元，净利率下降4.16%至13.62%。

对于如何平衡好利润和规模，“掌舵人”颜建国在业绩发布会上指出，中海地产2023年力争“利润稳中有升”，而降低成本的轻资产运营或许也将为其提供助力。

据了解，今年5月，在中海商业的官微上，中海商业也开始卖酒，以1999抢飞天茅台，将5月19日稍设为中海名酒会员日，侧面反映了中海商业也在通过多元发展实现创收。

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