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社论:亟须做好迎应二次房改的准备

发布时间:2023-03-29 16:44:42堵平元来源:

导读新一轮房改正扑面而来。证监会最新发布通知,按照《国务院办公厅关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》工作部署,进一步推进REITs常...

新一轮房改正扑面而来。

证监会最新发布通知,按照《国务院办公厅关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》工作部署,进一步推进REITs常态化发行,允许消费基础设施发行REITs。其中,明确鼓励更多保障性租赁住房REITs发行。

租赁住房类REITs的试点发布,意味着以租售并举为主的二次房改雏形正在成型。再加上今年稍早前证监会启动的不动产私募股权基金试点等,这将不仅改变当下住房市场九成个人房东、房源品质不高、租赁关系不稳定等问题,为年轻人提供更具稳定性且能满足其个性化诉求的租房需求;也将极大改善不动产经营主体的经营条件。

如不动产私募股权基金可以撬动1:1的信用杠杆等,将不仅提高不动产经营主体的资源撬动能力和信用杠杆能力,而且将推动不动产经营主体的轻资产运作,即租赁住房REITs可看作是不动产租赁资产的证券化,其试点既丰富了固定收益市场的交易品种,又通过市场交易,降低了不动产经营主体的风险。

政府近年来频繁提出的构建租售并举的住房体系,如今已愈发具有充盈的市场需求支持,二次房改拥有了市场基础和政策意愿,正变成一种社会共识。

当前正在形成的以租售并举为主的二次房改,最为突出的积极意义主要表现为以下几个方面:

首先,直接改变房地产乃至整个经济社会的商业运营模式。土地等生产要素的定价,将真正归位为其稀缺性,及单位土地所能带来的边际经济增加值,房地产作为一种耐用消费品,不再具有财富储存功能。

同时,与地租有关的商业运营模式,及土地在经济社会运行中的参与方式等都将发生明显的变化。不动产将作为一种生产生活支持性资源,成为一种消耗品而具有了折旧减值准备特征,不再作为一种资本品参与经济活动。这将极大地降低经济社会运行成本,极大盘活存量资产。

其次,极大解放生产力,优化人口结构,迸发人才红利。当前中国全要素生产率呈边际递减态势,潜在经济增长速度不断走弱,一个重要而关键的原因就是购房主导的房市,固化了人力资本在内的大量经济社会资源,导致人力资本等只能集中在一域配置,不仅带来极大的配置型效率折损,而且也导致巨大适应性效应折损。

以人力资源为例,人的价值挖掘和发挥,主要源于不断通过市场交易找到适合其发挥才能的环境,以实现优化配置。买房自居成为社会信仰的情况下,不动产锁住了人才在全国市场配置资源的可能性。

居住不再单纯通过购房满足,尤其是年轻时选择租房,将降低劳动力在全国范围内就业的成本,推动人力资源实现人力资本化乃至智本化转型。流水不腐,户枢不蠹。所有资源只能在流通中创造价值。劳动力作为资本参与经济社会活动,将不仅极大提高其他要素资源的使用效率,提升要素资源的配置效率,而且有效提升各要素资源协同的适应性效应,抬升中国经济的潜在增长率。

再次,将有助于改善公司治理,提供更能实现人尽其才的环境。人从不动产中解放出来,就拥有用手投票和用脚踢票的双重能力,提高劳动力与资本议价能力,强化人才的人力资本角色,使其与资本一起参与分享企业的剩余价值索取权和收益权,实现资本与人才由传统委托代理制向信托合作制转型。

盘活万里黄土,滋润千载文明。以租售并举为主的二次房改,不仅可以让沉没的资本焕发新生,而且将会为中国经济孕育创造性破坏的力量。为此,我们必须以正确姿态迎二次房改,让房地产回归耐用消费品本质,多做房价理性回归的实事,少制造噪声,多提供信息。

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