扭亏为盈，贝壳终于熬过来了

记者丨李惠琳 编辑丨谭璐

熬了一年，贝壳找房终于触底反弹。

11月30日发布的财报显示，今年第三季度，贝壳找房的净利润达到7.16亿元，扭亏为盈。这是自2021年三季度以来，贝壳第一次盈利。

“这是实施一系列风险控制、成本管理及效率提升措施的结果。”贝壳执行董事兼首席财务官徐涛解释。

过去一年多，楼市需求疲软，贝壳找房也感到阵阵寒意。在业绩会和财务报告上，“难”“挑战”，成为贝壳找房董事长彭永东的高频词。

为了抵御寒气，彭永东一边缩编，提升运营效率，一边探索第二增长曲线，试图再造一个贝壳。“如果提前给贝壳的2022年一个关键词，那会是‘’。”

熬过水逆的周期，贝壳的之门，渐渐打开。

省出的利润

贝壳的反弹，基于行业逐步回暖。

国家统计局的数据显示，1-10月份，全国房地产商品房销售额10.88万亿元，同比下降26.1%，降幅已连续5个月收窄。这显示房地产的信心正逐步修复。

贝壳找房也走出来了，第三季度，其总交易额为7371亿元，同比下降11.3%，环比增长28%，跑赢大市。

其中，二手房业务率先回正，期内交易额为4490亿元，同比增加18.7%。不过，新房业务受开发商风险影响，仍表现低迷，交易额同比下滑了36.2%。

受此拖累，贝壳在三季度的整体淨收入还是下降了2.8%至176亿元。

新房业务是贝壳的第一大收入来源，服务的客户是开发商。周期下行以来，开发商的销售普遍下滑，一些出险房企陷入流动性危机后，拖欠贝壳佣金的情况时有发生。

截至6月底，公司累计计提坏账准备22.1亿元。

为了降低风险，贝壳更倾向与国企开发商合作，提高项目的质量和易售性。

为了降低应收账款收款风险，还推行了开发商“预付佣”策略。

高盛的研究报告称，受惠于与国企及优质开发商合作的策略，贝壳将应收账款收回天数由100天降至72天，单是第二季，就带来30亿元经营现金流。

贝壳的缩编节流策略，也“省出”了一些利润。

去年开始，彭永东启动御寒机制，对架构和业务进行多次“瘦身”。最近一次是在今年5月，他启动第三轮裁员，涉及产研、运营、中后台等多个部门。

同时，门店和经纪人队伍也在压缩。2022年9月底，门店数量为41398家，经纪人总数40.2万人，分别比一年前减少了9645家、8.8万人。

这是最直接见效的举措。财报显示，第三季度，贝壳的营业成本同比减少了16.3%，节省了25亿元。

其中，门店成本减少了1.75亿元，内部佣金和薪酬减少了14亿元。

另外，运营费用同比下降29.9%，又节省了16亿元。其中研发人员的减少，使研发费用大幅缩减了5亿元。

另谋新出路

支持房地产的政策陆续落地，加快了贝壳找房的拐点到来。

11月28日，证监会决定，恢复上市房企和涉房上市公司再融资。由此，支持房地产融资的“三支箭”全部落地，市场预期有望逐步改善。消息迅速发酵，第二天贝壳-W大涨超12%。

更早之前的“金融16条”提到，支持各地在全国政策基础上，因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定当地个人住房贷款首付比例和贷款利率政策下限。

贝壳研究院高级分析师唐瑄向《21CBR》记者指出，上述文件没有限定在首套住房，在支持刚性和改善性住房需求的背景下，未来二套房贷首付、利率有望进一步降低，利好改善需求的释放。

供给端政策的改善，对修复市场信心有积极作用，但传导至需求端仍要时间。

贝壳预计，第四季度，淨收入介于145亿元至150亿元，同比下降约15.7%至18.5% 。

等待春天到来之前，彭永东尝试趟出一条新出路。

2021年底，贝壳推出“一体两翼”战略，“一体”即房产经纪事业群，“两翼”分别为整装大家居事业群与惠居事业群，后者主要提供租房业务。

今年4月，贝壳以80亿元收购圣都家装，构成装修业务的底盘。为了打开市场，贝壳搭建了业务联动规则，店东可在向装修业务导流的客户签约后五天内收到佣金。

第三季度，家装家居完成签约合同额接近20亿元，同比提升超过60%。贡献业务收入为18亿元，同比增长超过40%。

在家装行业普遍低迷之际，也算逆势上扬了。

作为另一翼的租房业务，也快速增长，期内包括租房在内的新兴业务及其他收入为8亿元，同比增长了45.8%。

截至三季度末，贝壳租房业务签约口径在管房源量超过8.5万间，环比增长100%。

只是，对比传统中介业务，“两翼”业务合计对总收入的贡献不高，只占14%。

对于投资人而言，这样的新故事并不具有吸引力。相较于股价最高时期，贝壳的股价至今跌去超8成。此前陪伴贝壳多年的资本已陆续撤出，孙正义清仓了贝壳股票，高瓴资本减持1.7%至3.3%。

今年4月底，贝壳被美国SEC列入“预摘牌名单”。一个月后，贝壳火速在港交所作双重主要上市，以对冲美股退市风险。

为了提升市场信心，贝壳宣布拟设立股份回购计划，将在12个月内回购最多10亿美元ADS（美国存托凭证），自9月1日至9月30日，贝壳合计回购约330万股。

现在，彭永东正试图为贝壳找到一些确定性。

“之于行业、团队，老左就像一把大伞，遭遇乌云压顶有他遮蔽风雨。这一年，我们独自面对每一次的‘难’。” 今年5月，在创始人左晖去世一周年之际，彭永东发文感慨。

好在，贝壳终结了连续四个季度的亏损，彭永东的面前，局面开始明朗。

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